Коттеджный поселок Асн и зу “Новые Горки на дмитровке” инн 7725255369
ПРОБЛЕМЫ
эта страница содержит подборку информации, которая позволит вам понять, почему покупка дома в коттеджном поселке “Новые Горки на Дмитровке” рядом с деревней Беклемишево Дмитровского района является одним из самых рискованных вариантов инвестирования денег, особенно в проекции на продажу в будущем, и начать искать менее проблемное предложение. Благо на рынке сейчас их очень много.
“Начиная с 2020 года, осознавая неразрешимость поселковых проблем, я пытаюсь продать свой дом хотя бы по средне-рыночной цене - не говоря уже о том чтобы вернуть вложенное. Даже поверхностное погружение покупателей в проблематику посёлка отпугивает их сразу и навсегда"
Иван Сергеевич
житель поселка с 2013 года
Основные сложности поселка
- 1Система канализации не имеет ни одного разрешительного документа, грубо нарушает требования природоохранного законодательства РФ, а также подвержена проблемам высокого уровня грунтовых вод. Документы на реконструкцию очистных сфальсифицированы. Фактическое совмещение фекальной, ливневой и дренажной канализации.
- 2ВЗУ расположен в зоне высоковольтной ЛЭП без разрешения, вынесено предупреждение
- 3Злоупотребление правом, путаница с уставом и постоянная смена юридических партнеров, проигрыш судов вследствие нарушения законодательства РФ. Организационно правовая форма НКО.
- 4Конфликт интересов физических и юридических лиц членов Ассоциации.
- 5Общее заключение по поселку.
Перечень документов, с которыми имеет смысл ознакомиться и запросить перед покупкой земли в поселке
1. КАНАЛИЗАЦИЯ
Основной проблемой поселка является система канализации вкупе с отсутствием системы ливневой и дренажной канализации. Она имеет две основые проблемы - полное отсутствие какой-либо разрешительной документации, и конструктивные проблемы в нижней половине посёлка из-за высокого уровня грунтовых вод.
Отсутсвие разрешительной документации по большей части связано с тем, что низшая точка поселка, наиболее удобная для размещения очистных сооружений находится в той части поселка, которая расположена в водоохранной зоне реки Комариха, огибающей посёлок. Расположение очистных сооружений в самой низкой точке поселка позволяет сделать всю систему “самотечной” используя естественный уклон ландшафта. Однако действующее законодательство не допускает размещения очистных сооружений а также сброса их сточных вод в водоохранную зону.
Вторая проблема - структура грунтов в поселке и уклонный ландшафт поселка. Уровень грунтовых вод в нижней части поселка составляет -50 см от поверхности всилу того, что нижняя часть послека по сути граничит с заболоченной прибрежной зоной реки Комариха. Таким образом получается, что все коммуникации в нижней части поселка постоянно находятся ниже уровня грунтовых вод. Это приводит к образованию многочисленных течей в системе канализации что по сути постоянно заполняет канализацию грунтовыми водами и превращает ее в систему сбора грунтовых и дренажных вод.
Из-за отсутствия в посёлке ливневой и дренажной канализации, многие домовладения, не имеющие возможности сбрасывать дренажные и ливневые стоки за пределы поселка незаконно сбрасывают их в канализацию. При сильных дождях это приводит к переполнению системы канализации и даже к обратному затоплению подвальных помещений домовладений обратным током сточных вод в системе канализации при критическом повышении уровня воды в системе канализации поселка.
Наличие в системе канализации грунтовых и ливневых стоков приводит к тому, что очистные сооружения не справляются с потоком стоков и производят выброс неочищенных стоков в водоохранную зону реки Комариха. При этом, формально, поселок в проекте Санитарно Защитной Зоны очистных сооружений утверждает что все поселковый стоки сливаются не в водоохранную зону реки Комариха а накапливаются в аккумулирующую ёмкость 100 кубометров и ежедневно вывозятся автомобилями. Документ находится на официальном сайте Роспотребнадзора - вот выдержка из него:
Рассматриваемый объект предназначен для очистки хозяйственно-бытовых стоков от коттеджного поселка "Новые Горки на Дмитровке". Максимальная проектная мощность локальных очистных сооружений 60 куб.м/сут. В настоящее время в эксплуатацию введены 2 модуля мощностью по 12 куб.м/сут (24 куб.м/сут) и одна аккумулирующая емкость объемом 100 куб.м для сбора очищенных сточных вод. Реконструкция заключается в установке и вводе в эксплуатацию еще 3 аналогичных модулей мощностью по 12 куб.м/сут (36 куб.м/сут) и еще одной аккумулирующей емкости объемом 100 куб.м для сбора очищенных сточных вод, являющейся резервной для аварийных случаев.
В состав комплекса очистных сооружений хозяйственно-бытовых сточных вод после реконструкции будут входить: комплексная насосная станция подачи сточных вод, заглубленная станция биологической очистки ТОПАЭРО-М (5 модулей мощностью по 12 куб.м/сут) с распределительной камерой, технологическое здание, 2 заглубленные аккумулирующие емкости объемом по 100 куб.м (1 рабочая и 1 резервная) Очистные сооружения являются закрытыми, заводского исполнения. Доочищенные стоки подвергаются воздействию ультрафиолетового излучения и удаляются в аккумулирующую емкость. Отработанный стабилизированный ил постепенно накапливается в заглубленном закрытом илонакопителе, 1 раз в 3 месяца избытки ила вывозятся специализированной организацией. Вывоз очищенных стоков будет осуществляться только в дневное время, максимально 6 автомобилей емкостью 10 куб.м в сутки.В настоящее время вывоз очищенных стоков 1 раз в 2-3 дня в дневное время.
В реальности не существует никакой 100 куб.м. ёмкости и никакие автомобили ничего никуда не вывозят - это чистой воды "липа". Все стоки напрямую сливаются в речку Комариха. С учетом дренажных стоков в канализацию объём смеси фекально-дренажных вод существенно превышает заявляемые 60 кубометров в сутки. То есть здесь налицо, как минимум, явная фальсификация документов. Покупая недвижимость в поселке вы принимаете на себя все риски такой фальсификации.
РИСКИ ТЕКУЩЕЙ СИСТЕМЫ КАНАЛИЗАЦИИ
- Риск обратного затопления домовладений при сильных дождях. Из-за повышения уровня воды в системе канализации - сточные воды под давлением начинают поступать в систему канализации жилого дома - происходит излив канализационных вод в жилые строения в нижней части поселка под напором. К сожалению такие ситуации уже случались у жителей поселка. С ростом числа домовладений и увеличением объёма стоков возможен излив сточных вод через крышки канализационных колодцев.
- Существенные (миллионы рублей) штрафы за нарушение норм действующего природоохранного законодательства и риск полного закрытия очистных сооружений в поселке. Это потребует строительства персональных септиков на каждом участке.
- Судебные конфликты. Ряд жителей поселка не согласны с текущим положением дел с системой канализации. Приведение системы канализации в порядок и строительство ливневой/дренажной канализации требует инвестиций как минимум в 20 миллионов рублей. Не все жители посёлка готовы к таким расходам поэтому считают ситуацию “допустимой” и надеются что она сама по себе “рассосется". Другая часть жителей считает, что ситуация требует решения в соответствии с требованиями законодательства. Это приводит в том числе к затяжным судебным конфликтам, порождающим риска банкротства юридического лица поселка с потерей общественного имущества. Ощутимая часть бюджета поселка тратится на услуги юристов и выплаты по штрафам и решениям судов против поселка.
- Невозможность обеспечить требуемое законодательством качество сточных вод. Из-за наличия в системе канализации сточных и дренажных вод, приблизительная ежедневная нагрузка на очистные сооружения, приходящаяся на дренажные и грунтовые воды составляет до 100 кубометров в сутки при отсутствии осадков и талых/дождевых вод. Это приводит к тому, что качество воды на выходе из очистных сооружений не соответствует требованиям закона. Проводившаяся в 2019 году проверку установила 50-кратное превышение ПДК. С ростом числа домовладений в поселке эта ситуация будет только ухудшаться и грозит либо бесконечными штрафами со стороны Роспотребнадзора и других контролирующих ведомств - либо закрытием очистных сооружений.
- Полная неликвидность внутренних участков в случае законодательного запрета на эксплуатацию незаконной канализации. В случае запрета на использование системы канализации поселка всем жителям поселка придется устанавливать собственные септики. Участки которые не имеют возможности вывести дренажную трубу септика за пределы поселка будут вынуждены сливать стоки септика себе на участок. Мало кто захочет покупать такой дом. Кроме того в ситуации постоянных юридических конфликтов согласовать с соседями прокладку дренажа септика не то что бы по их участку - но даже мимо него будет практически невозможно, особенно с учетом того, что такое дренаж также невозможно сделать в водоохранной зоне с соблюдением требований законодательства.
- Риск резкого ухудшения экологии поселка в случае законодательного запрета на эксплуатацию незаконной канализации. В случае перехода всех домовладений в поселке на личные септики - на территорию поселка будет выливаться слив десятков частных септиков. Поскольку многие из них будут естественным образом сделаны либо по незнанию либо из-за желания сэкономить мягко говоря “неправильно” - то весь поселок будет по сути залит сливами из септиков. А с учетом рельефа поселка и глинистых грунтов - весь сток от септиков будет равномерно течь из верхней части в нижнюю, что приведет к превращению поселка в одну большую сточную яму.
- Психологический дискомфорт от осознания того, что все стоки из вашего дома напрямую, без должной очистки сбрасываются прямо в речку Камариха. Жить там, где ты фактически гадишь сам себе под ноги вместе с соседями - это удел мигрантов-гастарбайтеров, а не приличных людей. Надо понимать, что подавляющая часть жителей поселка считает такую ситуацию нормальный. Если вы купите дом - это будут ваши будущие соседи. Многие из них годами безуспешно пытаются продать дом в этом “райском поселке”.
2. СИСТЕМА ВОДОСНАБЖЕНИЯ. ВОДОЗАБОРНЫЙ УЗЕЛ (ВЗУ)
Самым удобным местом расположения ВЗУ - системы добычи и подачи воды из двух скважин, естественным образом является самая высокая точка поселка - а именно участок с кадастровым номером 50:04:0120522:160. Именно там и расположены поселковые скважины. Но как и в случае с очистными сооружениями их строительство изначально велось без какой-либо разрешительной документации. В результате ВЗУ был построен в охранной зоне высоковольтной ЛЭП ВЛ-220кВ Ярцево-Радуга. Ростехнадзор вынес поселку в 2020 году предупреждение об отсутствии согласования с ПАО “ФСК ЕЭС” МП МЭС на размещение ВЗУ в охранной зоне ВЛ-220кВ Ярцево-Радуга.
РИСКИ ТЕКУЩЕЙ СИСТЕМЫ ВОДОСНАБЖЕНИЯ
- Риск требования переноса ВЗУ со стороны Ростехнадзора в случае неполучения согласования а также в случае если в зоне ВЗУ будут производиться работы с использованием кранов - они там запрещены. Многие операцию по обслуживанию глубинных поселковых скважин требуют использования крановой техники..
3. ЮРИДИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ
Главной юридической сложностью АСН и ЗУ "Новые Горки на Дмитровке" является тот факт, что частью земли на территории поселка исторически владеют юридические лица. Именно поэтому АСН и ЗУ "Новые Горки на Дмитровке" и имеет формат Ассоциации физических и юридических лиц - а не товарищества собственников физических лиц.
Из-за этого формально АСН и ЗУ "Новые Горки на Дмитровке" владеющее общей собственностью является некоммерческой организацией, которая формально не подпадает, например, под действие 217-ФЗ. Это позволяет Ассоциации в случае судебного разбирательства ссылаться на 7-ФЗ, который мягко говоря неудобен для члена Ассоциации и очень удобен для Ассоциации.
Как пример - вы выступили в Ассоциацию и хотите запросить у нее какой нибудь документ о ее деятельности. 7-ФЗ не обязывает Ассоциацию предоставлять вам такой документ- то есть вы не сможете его получить даже по суду, поскольку такой обязанности у некоммерческой организации по закону нет. А доказывать применимость 217-ФЗ в данном случае - полагаться на удачу и лично восприятие ситуации судьёй. При этом сама Ассоциация для усложнения получения информации от нее внесла в свой Устав пункт о запрете об участии в общих собраниях по доверенности. Этот пункт Устава позднее был признан незаконным в судебном порядке.
Наличие огромного количества проблем с соблюдением законодательства РФ по очистным сооружениям, скважине в охранной зоне ЛЭП, приводит любую власть в поселке к позиции “глухой защиты”. А именно к отрицанию наличия любых проблем даже в рамках судебных процессов. К сожалению такая позиция редко работает в судах Российской Федерации. Для свой “защиты" поселок постоянно нанимает довольно дорогие и очень квалифицированные юридические компании - например https://pravorf.ru и https://grigorievlaw.ru. Этим компаниям ставятся невыполнимая задача “прикрыть” в судах “косяки” поселка. Несмотря на четкие указания этих компаний на безнадежность позиции поселка, их просят “попробовать” выиграть дело. Они добросовестно тратят сотни тысяч, если не миллионы рублей на суды, при этом проигрывая дела либо в первой инстанции, либо в апелляции. После очередного проигрыша руководство Ассоциации признает юридическую компанию не соответствующей её требованиям и пытается найти новых юристов, готовых как самурай биться за интересы хозяина. После очередного проигрыша история повторяется.
Проигранные суды приводят к Исполнительным Производствам, по которым поселок вынужден уплачивать годами судебные неустойки не желая исполнять решения судов. Директора поселка начиная с 2021 года предупреждаются об уголовной ответственности за злостное неисполнение решения суда, что обычно довольно быстро приводит к их отставке. Начиная с 2021 года из поселка по собственному желанию уходит уже третий директор. В качестве меры понуждения к исполнению решения суда на поселок (юрлицо АСН и ЗУ) наложен запрет на изменение данных в ЕГРЮЛ до исполнения решения суда, а также наложен запрет на регистрационные действия с любой недвижимостью поселка, находящейся в собственности АСН и ЗУ "Новые Горки на Дмитровке" - например на участок 50:04:0120522:266 (это главная общепоселковая дорога) - "Запрещение регистрации № 50:04:0120522:266 50/133/2023-2 от 01.03.2023"
Для противодействия принудительным списаниям денежных средств по судебным решениям, Ассоциация пытается заставить своих членов выполнять ежемесячные платежи через РКЦ - это позволяет держать р/с Ассоциации пустым.
ЮРИДИЧЕСКИЕ РИСКИ
- Постоянный риск блокировки расчетного счета и принудительных списаний средств. Поскольку поселок с Апреля 2020 года злостно не исполняет решение суда вступившее в законную силу, на него наложен запрет на изменение данных в ЕГРЮЛ. При каждой смене директора, которые последние 3 года меняются с завидной регулярностью, после ухода очередного директора поселок фактически теряет доступ к расчетному счету
- Риск высоких штрафов за нарушение природохранного законодательства по очистным сооружениям, отсутствия согласования размещения скважин в зоне отчуждения ЛЭП, нарушение правил пожарной безопасности. Штрафы в совокупности могут составлять по каждому пункту миллионы рублей. Выплачивать их придется жителям поселка. В 2021-2022 году Рыбнадзор Московской области оштрафовал АСН и ЗУ “Новые Горки” на несколько сот тысяч рублей. В 2020 году Дмитровский потребнадзор оштрафовал поселок и вынес предписание об устранении нарушений которое не исполнено до сих пор.
- Риск банкротства Ассоциации при невыплате штрафов налагаемых госорганами. В случае начисления больших штрафов собрать сумму на их выплату с жителей поселка (в случае штрафа в 2-3 миллиона рублей придется собирать по 40-50 тысяч - многие жители просто не будут платить такую сумму). При неуплате штрафов самым реальным вариантом развития событий является банкротство поселка, что по сути означает утерю поселком всей его инфраструктуры и переход ее в лучшем случае в руки нового собственника. Это по факту будет означать либо кратное увеличение взносов, либо полный паралич систем жизнеобеспечения поселка. И то и другое - крайне печальная перспектива
4. УПРАВЛЕНЧЕСКИЕ РИСКИ
Наличие на территории Ассоциации одновременно бизнесов, целью которых является получение прибыли, и физических лиц - целью которых является комфортное проживание без лишних затрат, создает естественный конфликт интересов. Бизнесы действующие на территории Ассоциации имеют куда больше ресурсов для отстаивания своих интересов, нежели чем разрозненные группы жителей, зачастую конфликтующих между собой.
С учетом того, что целевые взносы собирают из расчета "с участка" - то например проект стоимостью в 12 миллионов рублей при условно 80 участках в поселке, обходится бизнесу владеющему 1 участком в 150 тысяч рублей, а оставшиеся 11'850'000 рублей собираются с жителей поселка. Эта пропорция показывает вектор логики большинства принимаемых в поселке решений.
Как пример - поселковым бизнесам очень нужна хорошая подъездная дорога к поселку. Ее ремонт и обновление естественно будет финансироваться из кармана жителей - хотя основную нагрузку на дорогу создают вовсе не жители поселка а посетители поселковых бизнесов.
5. Выводы, документы
Резюме по поселку
Покупка дома в поселке до полной легализации и перестройки очистных сооружений грозит опасностью запрета и полной блокировки очистных сооружений и полного отключения системы поселковой канализации. Массовая установка частных септиков грозит серьёзным ухудшением экологической обстановки во всем поселке. Решение проблемы очистных сооружений и дренажно/ливневой канализации стоит минимум 30 миллионов рублей - это минимум 400 тысяч рублей с каждого участка (исходя из приблизительно 80 участков). Как показывает практика предыдущих целевых взносов - многие жители поселка не платят и существенно меньшие взносы. Поэтому даже при принятии решения о легализации/реконструкции очистных сооружений - его фактическое исполнение и финансирование находится под большим вопросом. Также возможно наложение больших штрафов за длящееся годами нарушение природоохранного законодательства. Источником оплаты штрафов будут также исключительно жители поселка.
Ссылки и документы
Если у вас все еще остался интерес, к тому чтобы приобрести дом или землю в поселке, вас могут заинтересовать следующие документы. Их можно получить самостоятельно и/или запросить у Администрации Поселка.
1. Проект Санитарно Защитной Зоны очистных сооружений поселка на сайте Роспотрпебнадзора
2. Список арбитражных дел в которых участвовал поселок. Заходим на сайт https://kad.arbitr.ru/ и вводим в поле "Участник дела" ИНН поселка - 7725255369
3. ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) на участок 50:04:0120522:160 - на этом участке расположен водозаборный узел. В ГПЗУ четко указано ограничение по высоковольтной ЛЭП исключающее размещение на нем любых объектов без согласования с собственником ЛЭП
4. ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) на участок 50:04:0120522:191 - на этом участке расположены незарегистрированные очистные сооружения поселка. В ГПЗУ четко указаны границы водоохранной зоны реки Комариха и четко видно что очистные сооружения находятся полностью внутри водоохранной зоны.
5. ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) участка который вы хотите купить. С большой вероятностью часть вашего участка будет находиться в водоохранной зоне реки Комариха. Строительство в водоохранной зоне требует как минимум разрешения местных властей - иначе зарегистрировать строение будет невозможно. Также часть вашего участка может находиться в охранной зоне ЛЭП. В таком случае вы не только не сможете построить там дом, но и будете обязаны за свой счет производить вырубку деревьев и кустарников находящихся в зоне отчуждения ЛЭП - с такими проблему уже столкнулись некоторые жителей поселка, участки которых частично расположены в охранной зоне ЛЭП.
6. Согласование и разрешение Министерства Экологии на строительство и эксплуатацию очистных сооружений, согласование объемов и качества сбрасываемых вод.
7. Согласование и разрешение Минприроды на размещение и эксплуатацию очистных сооружений.
8. Согласование размещения водозаборного узла в зоне охраны высоковольтной ЛЭП
9. Разрешительную и проектную документацию Роспотребнадзора на очистные сооружения.
* - В 2019-2020 году поселок попытался сделать проект СЗЗ очистных сооружений - не путать с разрешительной документацией.
10. Согласование на сброс сточных вод в водоохранную зону реки Комариха.
11. Согласование МОКТУ (Московско-Окское Территориальное Управление) Рыбназдора РФ на сброс сточных вод в водоохранную зону реки Комариха. Протоколы нарушения за отсутствие такого согласования, суммы штрафов назначенных и уплаченных АСН и ЗУ “Новые Горки” за нарушения
12. Текущие Исполнительные производства в отношении АСН и ЗУ “Новые Горки на Дмитровке” на сайте ФССП РФ - https://fssp.gov.ru/iss/ip?is%5Bvariant%5D=5&is%5Binn%5D=7725255369
Есть вопросы ? Пишите на beklemishevo108@gmail.com
